중국인 리카이파(이개발)가 바라보는 중국 부동산시장에 대한 평가
——在中国管理大会的演讲(2007年元月29日)
谢谢主持人，谢谢中国管理大会的组织者，有这样一次关于企业责任的讨论专题，并且我能有机会来这样一个规模盛大的会议演讲。
作为一个研究城市经济、研究房地产经济的学者，我是带着一种责任感与使命感,走上这个讲台。我们可以预知的是，中国房地产行业由于前几年形成的巨大泡沫即将重新洗牌，房地产业作为一个消费性行业，变成了房地产开发商、国内外炒家、投机商、暴发户与犯罪分子洗钱、疯狂掠夺广大中低收入阶层财富的工具，由于其极高的回报率又大量吸纳了其它产业的流动资金、挤压其它领域消费，因此对健康发展的国民经济构成巨大威胁，对实现让广大中低收入阶层分享改革成果、实现共同富裕的和谐社会目标是一个严重的伤害。在这样一个重要时期，如何挤压已经形成的巨大泡沫，实现调控的软着陆，如何把建设社会主义和谐社会的历史使命落到实处，如何在兼顾效率之下确保公平，如何在民生发展的基础上抑制正在扩大的贫富悬殊与两极分化，如何制订一个更加符合国情的产业政策来引导企业发展，以适应国内外经济融合与企业兼并浪潮，保障中国经济持续增长与稳定发展，实践以人为本的科学发展观与建设社会主义和谐社会的历史重任。作为政府，作为学者，作为房地产开发商，作为社会大众，都应当重新思考一下企业的社会责任问题。
什么是和谐社会，中国的老祖宗从几千年前造字时就有解释。中国字“和”，左边是“禾”是指种粮食；右边是“口”，是指人要吃饭，“谐”，左边是“言”，指人发表言论，右边是“比和白”，“比”是指所有的人。白是要清白、洁白。综合起来，就是人人有饭吃，个个能讲话，干干净净做人，清清白白挣钱。在和谐的条件下，经济才能稳定增长，社会才能平衡发展。
第一， 我们为什么要重申企业的社会责任? 기업의 사회 책임
什么是企业的社会责任，就是企业要生产合格的满足社会需求的产品，守法经营，要诚信经营，照章纳税，在追求企业利益时不能损害社会公众利益。由于中国处在经济转型时期，社会主义市场经济体系尚不健全，市场准入、市场竞争和市场交易秩序还很不规范，在这样的情况下，有这样一个行业的众多企业、加上社会的大量投机者，在牟利的动因下面，萌生了种种不负责任的机会主义行为，巧取豪夺，坑蒙拐骗，设圈坐庄，操纵舆论，甚至黑白两道，获得前所未有的暴利。企业社会责任沦丧是社会转型时期的重大问题，也是建设社会主义和谐社会的关键问题。
强化企业社会责任在于追求一个健康的企业发展。在社会主义市场经济的今天，追求利润是企业经营的基本目标，但追求利润不能损害社会整体利益。正如马克思当年描述过，“一旦有适当的利润，资本就胆大起来。如果有10%的利润，它就保证到处被使用；有20%的利润，它就活跃起来；有50%的利润，它就铤而走险；为了100%的利润，它就敢践踏人间一切法律；有300%的利润，它就敢犯任何罪行，甚至冒绞首的危险。”马克思的这番话对于那些没有社会责任感的唯利是图的企业与个人来说非常精准的。
企业的生存目标在于创造财富，在增进社会的整体利益过程中获得企业合理利益，中国的企业应当很清楚这一点。因为，早在两千多年前，中国的就有公司勇于承担社会责任的光辉例证。
这个故事大家并不陌生。公元前627年,秦穆公企图对郑国发起突然袭击，而郑国商人弦高总经理正赶着一群牛到洛阳去卖，行至滑(今河南偃师东南)碰到了秦国的军队，为了替国家排危解难，弦高总经理想出了一个退敌之计：他一面派人赶回去报告郑国国君，一面装扮成郑国的使节挑选了12头肥牛，前往犒劳秦师，他见到秦军主将后说：“我们的国君听说将军率领部队来，特派我送点薄礼来慰劳你们，因为我国处于几个强国之间，不断遭受外来侵略，所以厉兵秣马，边防将士枕戈待旦，你们见了这种情况千万不要介意。”秦军主将听后大吃一惊，认为大军远途奔袭，只有攻其不备才能制胜，既然郑国既已有了充分准备，那就难以取胜了，于是，秦军转而攻打滑，灭滑后回国了。于是，郑国转危为安。郑国的这家企业深知“皮之不存，毛将焉附”的道理，先国家后企业，先社会整体利益后个人利益，至今为人称道，让人们在数千年后，依然明白社会责任的简单而且深刻的道理。
第二， 中国房地产市场存在着即将破裂的巨大泡沫，这个泡沫是由房地产企业和国内外投机炒家造成的，一批房地产企业的社会责任缺失损害了社会主义和谐社会的建设。부동산 시장의 거품 원인은? 부동산개발업자와 국내외 투기세력....
2004年以来，中国的房地产市场进入走火入魔的疯狂阶段，在许多城市，房价每年上升高达20%，有的上升达到30%。在深圳有的楼盘，最大的涨幅是一天上涨10%，在北京，有的楼盘仅2006年5月份一个月涨了10%。让我们感受一下房价暴涨的真实情况：《新京报》2006年4月25日报道，北京市西南三环外的楼盘万年花城，在三个月的时间内经历了房价的飙升奇迹——1月份，销售价格5700元/平方米，3月份达到了6600元/平方米，拟在5月发售的四期均价在7000元/平方米左右。开盘之日，附近的柜员机现金全部取完，银行取现的人流始终排有50人的长队。这就是当时的疯狂的情景。
为什么说中国房地产市场存在巨大的泡沫？거품원인은?我认为有以下几个因素。一是价格严重背离价值 가격과 가치의 차이。商品房的最基本的成本是多少，国务院参事、全国政协常委任玉岭先生在今年1月11日凤凰卫视《一虎一席谈》节目录制现场说，他刚从温州回来，温州合作建房成本清水房地产成本是610元，无非再加上土地出让金用于九通一平的公共基础工程。在北京市郊区，依然有不足2000元的楼盘在售，而且建设得相当漂亮。为什么市中心的房价涨得那么快，有人说城市化，那么90年代城市化进程实际也在进行当中，到北京来的人一点也不比现在少，为什么就价格就没有呈现如此巨大的跳跃性增长呢？在北京立水桥，2005年五一开盘的房子4800元/平米，到2006年10月售价达到了7300元，16个月价格上涨了80%。与当年日本东京、香港房价暴涨时刻完全一样。二是与合理的房价的差距越来越大합리적인 부동산 가격차이가 점점 커진다。合理房价有一定之规，它是城市居民家庭年收入的一定倍数。我国的城市房价大大超过合理界线。联合国的合理房价的指导线3：1，世界银行的合理房价指导线5：1，我国的大城市几乎均超过10：1甚至更多。在北京与上海等大城市的市区，家庭年收入与房价之比，超过15倍，甚至接近20倍，这说明现有的房价根本没有经济支撑。三是房价与房租的越来越不成比例 부동산가격과 임대료 합리적 비율이 들어맞지 않는다。房价大幅度提高，而房租却相对变少，这表明实际效用越来越小，房租是现实市场的反映。四是能买得起房的人越来越少집을 살 수 있는 사람이 점점 줄어든다。城市70%到80%的老百姓竭一生工作的收入买不起一套住房，这说明房价远远脱离经济基础。五是从国际城市房价泡沫跌落看中国房价的现状；现在中国的房地产炒作与暴涨与国际案例完全相似 국제도시의 거품과 폭락현상을 따라가고 있다。日本从房价与家庭年收入比从12：1时跌落，丢失了的10年，政府再怎么干预也没有用。在香港，房价下跌时处在房价与家庭年收入比11的位置上，整个下落期间持续6年之久，经济一片低迷，房价比峰期下跌了70%。六是泡沫化的房价都有一个不健全的房贷体系 거품화된 부동산 가격은 불건전한 대출체계와 관련된다。一房多售、虚假按揭，内外勾结，多头贷款，银行体系的不健全直接助涨了房地产泡沫，形成了房价暴涨的巨大的黑洞。
（本报告较长，共有四个部分，第一部分谈为什么说房地产业有巨大泡沫，第二部分是谈房地产业有那五毒，第三部分，充分论证２００７年国家将要出台的规范房地产业的十大措施，也是继续论证为什么我会预计２００７年房价下跌２５％的理由，第四部分，房地产商应当从那六个方面自律．精彩的内容全在后头．欢迎接着阅读其它部分，欢迎发表评论！谢谢！。请点击下一篇。）